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不动产投资信托基金（REITs）可以说是2023年表现最为糟糕的金融产品了，全部产品上半年无疑上涨，中证REITs（收盘）全收益指数从年初的1114.47点一路跌至6月底最低的892.75点。随着近期REITs二季报的全部公布，中证REITs（收盘）全收益指数反弹至960.50点，但分化已经显而易见。

目前，27只2023年二季度前上市的REITs报年报看，高速公路类REITs虽然业绩修复，但部分REIT遭遇了业绩滑坡；产业园类REITs内部分化较大，工业厂房类资产表现较好，部分办公楼项目出租率修复滞后；能源环保类受季节性、检修影响，波动较大；保租房和物流园整体较为稳定。从分派率来看，特许经营权虽显著高于产权类，但产权类上半年完成情况更好。

二季度营收环比增幅最大的是鹏华深圳能源REIT，增幅71.06%。二季报显示，该产品当期收入约为5.54亿元、净利润1.15亿元，环比增幅分别达到71.06%和81.03%。同时，该基金二季度可供分配金额约为1.67亿元。

中航京能光伏REIT和中信建投国电投REIT都是今年才成立的，但二季度底层资产的营收表现也比较好。中信建投国电投REIT今年二季度实现上网电量3.51亿千瓦时，发电收入（不含税）2.64亿元，与近三年历史平均水平基本持平。

同样表现稳健的还有仓储物流REITs，3只产品的营收情况环比、同比都出现明显上涨，其中比较有代表性的是中金普洛斯REIT。截至二季度末，该REIT合计10个底层资产的平均出租率为87.58%。其中，首发上市的7个资产平均出租率为92.09%，与一季度读数基本持平。稳定的出租率支撑仓储物流经营表现稳健，体现出一定的抗周期能力。

今年一季度，高速公路REITs的业绩表现获得了比较好的修复，但这一趋势在二季度并没有延续。从营收和净利润等财务指标方面来看，二季度高速公路REITs整体可谓是表现平平，其中还有不少产品的表现环比出现了下滑，部分跌幅显著。

华夏中国交建REIT二季度车流量及通行费收入稳健恢复，实现通行费收入1.07亿元，日均通行费收入为117.4万元，同比增长5.00%，但环比下滑6.91%。中金安徽交控项目二季度实现通行费收入23,855.37万元，同比下降6.74%，日均通行费收入262.15万元。

中信证券认为，从公募REITs近期披露的二季报来看，公募REITs业绩表现仍然延续板块间的分化。随着基本面数据的披露，部分底层资产经营状况仍承压的标的在二级市场价格出现回落。

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